mercoledì 29 settembre 2010

Roma, calano i prezzi delle case anche in centro

Scende il prezzo delle case a Roma. E se fino a poco tempo fa la flessione interessava le zone più popolari, per la prima volta tocca anche i quartieri signorili. Da piazza di Spagna ai Parioli, dal Pincianoa Trastevere vanno giù le quotazioni che arrivanoa segnare un meno 1,3% nel primo semestre 2010. Insomma in contro tendenza con il dato nazionale, a Roma scendono i prezzi delle case, soprattutto nel centro storico. Sea Trastevere il costo di un appartamento ristrutturato di media grandezza è di circa settemila euro al metro quadrato, restano stabili le quotazioni all' Esquilino, in zona Mazzini, a Tor Vergata, Fleming, Gianicolense e Balduina dove sta intorno ai seimila euro al metro quadrato. Nel sali e scendi del mercato immobiliare si rivaluta l' area di Trigoria che beneficia del campus Biomedico: una casa nuova sta sui 3.500 euro al metro, ma può arrivare a 4.100 per le soluzioni meglio rifinite. Si sono ridimensionati, e non di poco, i canoni d' affitto nelle zone più ambite: così per un trilocale in centro storico si va da 1.400 a 1.800 euro al mese nelle location più prestigiose. Tiene l' area di piazza Bologna dove i prezzi restano stabili e la richiesta è sempre alta per la vicinanza con l' università. Cresce l' offerta sul mercato romano di nuovo residenziale, anche in pronta consegna: si va da Acilia-Madonnetta al Parco Leonardo a Torrino-Mezzocammino, dalla Romanina ad Anagnina fino a Casal Bertone. E stanno sorgendo due nuove realtà: Eurosky all' Eur e il villaggio ecostenibile in via della Lega Lombarda.

- LAURA SERLONI, La Repubblica, 16 settembre 2010, sezione ROMA

lunedì 20 settembre 2010

Immobili. ora il mattone rende di più

Anche l'1% in più. E' il vantaggio nella performance netta che la cedolare secca - l'aliquota fissa del 20% sui redditi da locazione in vigore da gennaio - porterà a chi volesse investire in case da affittare. Un vantaggio non trascurabile, se si considera che la battaglia sui mercati finanziari oggi si gioca proponendo rendimenti di qualche centesimo più alti della concorrenza.

Nelle principali città il reddito immediato da locazione, quello cioè che si consegue confrontando il valore teorico dell'immobile con i canoni che si possono ottenere, si pone tra il 4 e il 6% lordo, con rare punte che toccano il 7%. Valore che si dimezza se si considera l'effetto del Fisco e in particolare delle aliquote Irpef che possono arrivare al 43%. La minor tassazione porterà la performance effettiva tra il 2,5% e il 5% netto per i bilocali e tra l'1,9% e il 4,4% per i triocali. Volendo dare un dato medio, i biocali arrivano al 3,7%, un rendimento in linea con quello dei titoli di Stato a lunga scadenza e superiore a quello di tutti gli strumenti finanziari a breve termine. Minori le potenzialità dei trilocali: il 2,8%.

I numeri sono ricavati da un' elaborazione compiuta da CorrierEconomia. Nella tabella confrontiamo per alcune zone significative di sei grandi città i rendimenti teorici di biocali di 50 metri e trilocali di 80 metri ipotizzando l'applicazione della cedolare secca. E' quindi previsto un prelievo fisso del 20% per le imposte sul reddito, più un ulteriore 1% per le tassé di registrazione, mentre l'Ici che non viene toccata dalla cedolare pesa, nella elaborazione, per lo 0,3% sul valore reale dell'immobile. I dati fotografano la situazione attuale; c'è però da considerare che, come ha rilevato il presidente di Confedilizia Corrado Sforza Fogliani, la diminuzione delle imposte porterà una maggiore offerta di case in locazione e quindi i canoni potrebbero anche scendere leggermente, limando i rendimenti.

A Milano il rendimento medio dei biocali si situa al 3,9% e quello dei trilocali al 3,1%. L'unica zona che, tra quelle segnalate si stacca dalle altre è il quartiere periferico Gallaratese. Bisogna però aggiungere che le aree tipicamente più richieste per l'investimento sono quelle che gravitano sulle Università (in particolare Città studi e Bocconi), ma in genere chi affitta in queste zone lo fa con contratti di breve periodo.

A Roma i rendimenti sono lievemente più bassi che nel capoluogo lombardo, perché se i canoni sono in sostanza simili i prezzi di acquisto nella Capitale sono un p0' più alti. Dalla media della nostra analisi si evince che i biocali rendono il 3,8% netto, i trilocali il 2,9%. Nelle aree di pregio, come il Pantheon, si fa però fatica a toccare il 2%.

Torino si conferma il capoluogo più a buon mercato (2,8% per i bilocali e 2,2% per i trilocali).

A Bologna, la performance dei due locali supera il 4% e quella dei triocali si attesta al 3%. Per il capoluogo emiliano vale l'avvertenza fatta per Milano: chi investe preferisce puntare sull'affitto a studenti. Firenze è la città con i valori medi pi alti: 4,3% per i biocali e 3,2% per i triocali, ma la ragione può essere ricercata nella scarsa disponibilità, dato che buona parte dell' offerta si riversa sulla locazione breve a turisti. A Napoli i bilocali si attestano al 3,6% e i triocali al 2,8%.

Le prospettive Sulle possibilità che i nuovi criteri di tassazione possano indurre a un aumento della domanda di immobili per investimento (che peraltro, secondo tutte le fonti, risultava già in crescita negli ultimi mesi) gli analisti concordano, anche se con qualche distinguo. Secondo Guido Lodigiani «La cedolare secca porterà a un maggiore interesse per l'investimento da parte di chi ha redditi elevati e liquidità da parcheggiare sul medio periodo, contando anche su una rivalutazione nel tempo dell'immobile». Per Alessandro Ghisolfi di Ubh «il vantaggio fiscale porterà a ottenere rendimenti interessanti, almeno sulla carta, nelle zone meno pregiate delle grandi città, perché i prezzi si sono abbassati più che nelle aree centrali. In periferia è possibile ottenere un ritorno immediato più alto ma ci sono maggiori rischi di morosità e peggiori prospettive di rivalutazione dell'immobile».

Infine, secondo il rapporto di Scenari immobiliari appena presentato, il vantaggio fiscale potrà interessare solo i medi e piccoli risparmiatori: «La cedolare - si legge nel testo - darà forse effetti a lungo termine, ma sicuramente non incentiva gli investimenti nel nuovo per la locazione». Per gli investitori istituzionali la redditività del residenziale rimane ancora bassa e i vincoli contrattuali penalizzanti.

- Gino Pagliuca, Corriere della Sera, CorrierEconomia, 13 settembre 2010

venerdì 10 settembre 2010

La ripresa del mattone. Più compravendite e mutui

Il mattone torna a tirare. Dopo tre anni di caduta continua, le compravendite nel primo trimestre dell'anno sono aumentate del 2,3% tendenziale rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso. Così i mutui, sempre nello stesso periodo di tempo, sono balzati del 13,7%. Complice l'effetto scudo fiscale con la sua iniezione di liquidità di oltre 100 miliardi di euro, per la prima volta dal 2007 il mercato immobiliare ha registrato una certa vivacità. I dati sono stati diffusi ieri dall'Istat che ha ricordato come il primo trimestre del 2009 sia stato contrassegnato dalla maggior contrazione (-16,1%) avvenuta negli ultimi anni. Questo per dire che la strada per recuperare il terreno perduto delle quotazioni immobiliari dopo il crollo innescato dalla bolla americana, è ancora lunga.

In dettaglio nel primo trimestre sono stati registrati 190.728 contratti di compravendita, per il 93,2% riferiti a immobili uso abitazione e accessori (box ecc.) per il restante 6,1% per alloggi a uso economico. Scomponendo i dati la crescita del mercato della casa è in realtà del 3% mentre gli immobili a uso economico continuano a registrare un andamento negativo superiore al -5%. Maggior vivacità la dimostra il Nord-Est con un +3,7% mentre nel Nord Ovest e nelle isole aumenti più contenuti pari a +1,5% e +1,1%.

I mutui stipulati sono stati 179.654 di cui il 59% con costituzione di ipoteca immobiliare e il 41% senza. In questo settore l'andamento è molto diverso rispetto al trend della compravendita. Tanto è vero che nel Nord Est sono aumentati dell'8,2% mentre al Sud e nelle isole gli incrementi sono stati di oltre il 22%.

Le cifre pubblicate dall'Istat sorprendono non poco gli esperti di Nomisma, l'istituto economico fondato a Bologna da Romano Prodi, che appena due mesi fa - nel secondo rapporto sul mercato immobiliare - avevano registrato un aumento delle compravendite nel primo trimestre del 4% ma con un livello del 30% inferiore a quello del 2007, «quando sull'anno si stipulavano oltre 800 mila compravendite di abitazioni».

«L'impressione è che il mercato della casa si stia stabilizzando - commenta Luca Dondi, analista immobiliare di Nomisma - ma bisogna ancora capire quanto ha inciso la droga da scudo fiscale che sicuramente ha influito sulla ripresa degli investimenti sul mattone». I dati Istat sui mutui sembrano poi molto ottimistici, continua Dondi e «ci lasciano un po' perplessi anche perché vanno in controtendenza: se è vero che la liquidità per il rientro dei capitali ha stimolato il mercato i mutui, peraltro ora molto più difficili da ottenere dalle banche, dovrebbero essere in contrazione e non in forte crescita». Bisognerà attendere il prossimo rapporto immobiliare Nomisma - in uscita il 20 novembre - per una più attenta valutazione di queste cifre.

- Roberto Bagnoli, Corriere della Sera, 9 settembre 2010

giovedì 2 settembre 2010

Per 3 milioni di case vendite congelate senza mappe catastali in regola

Un'altra tegola si abbatte sul già asfittico mercato immobiliare. Agli effetti della crisi – nel 2009 le compravendite delle abitazioni sono scese dell'11% rispetto all'anno precedente – si aggiunge ora l'ostacolo della piantina da aggiornare. Perché il passaggio di mano dell'appartamento con le carte non in regola rischia di finire in fumo. E così, i proprietari di circa tre milioni di unità immobiliari dovranno giocare d'anticipo e affidare il prima possibile a un professionista la revisione della mappa, in modo da presentarsi dal notaio con tutti i documenti a posto. Il costo dell'operazione dipende naturalmente dalle dimensioni: per un appartamento di 100 metri quadri con una piccola pertinenza, come una cantina o un box auto, bisogna mettere in conto più o meno 1.500 euro.

Fortuna che il parlamento, come ha sottolineato Corrado Sforza Fogliani, presidente di Confedilizia, «ha attenuato la portata della norma originaria contenuta nella manovra, imponendo l'obbligo di aggiornamento nei soli casi di interventi che abbiano comportato una variazione della rendita catastale». Insomma, chi si è limitato a spostare una porta o un tramezzo, senza alterare numero e funzionalità dei vani, non ha nulla da temere.
Quante siano le unità soggette al nuovo adempimento è difficile stabilirlo con precisione. Secondo l'Asppi, l'associazione dei piccoli proprietari, l'obbligo è più forte nel mezzogiorno, dove oltre il 30% delle planimetrie depositate al catasto non sembrerebbero conformi allo stato di fatto dell'immobile. Discorso diverso per quelle proprietà che, invece, una piantina non l'hanno mai avuta: più o meno – secondo alcune stime – due milioni e mezzo, soprattutto di vecchi immobili. A conti fatti (si vedano le cifre in basso), l'universo delle proprietà non in regola è verosimilmente costituito da circa tre milioni di unità.

I professionisti salutano la novità con favore, anche perché potranno aprirsi opportunità di lavoro nei casi in cui ci si rivolgerà al tecnico per verificare ed eventualmente riallineare le eventuali incongruenze. Prima di tutto, però, «è una norma di civiltà edilizia», precisa Bruno Razza del Consiglio nazionale dei geometri. Anche perché, in base all'esperienza professionale, le disposizioni incideranno soprattutto sugli edifici più vecchi, quelli costruiti fino alla metà degli anni '80. I costi – ad avviso di Razza – potranno variare in base alle singole situazioni che presenteranno gli immobili. Stesso discorso anche sui tempi necessari. «Se non ci sarà bisogno di sanatorie edilizie e quindi di far intervenire anche il comune – sottolinea Razza – qualunque tecnico in quindici giorni riesce a risolvere questi casi. Se poi bisogna aggiornare anche le mappe con ampliamenti, l'iter è un po' più lungo, ma credo che un mese sia più che sufficiente».

Positivo il giudizio anche di Massimo Gallione, presidente del Consiglio nazionale degli architetti: «C'è un dato sull'abusivismo in Italia che è particolarmente pesante così come quello della mancanza di interventi sulla sicurezza. L'aggiornamento delle planimetrie è un primo passo per mettere a posto la situazione. La proprietà di un immobile significa anche dare garanzie a chi ci abita».

- Andrea Maria Candidi e Giovanni Parente, Il Sole 24 Ore, 30 agosto 2010