lunedì 21 febbraio 2011

Fino al 30 aprile si può aggiornare la planimetria

31 marzo - Accertamento d'ufficio per chi non provvede - LE CONSEGUENZE - I proprietari dovranno fare i conti con il Fisco Gli enti locali potranno incassare gli oneri di urbanizzazione


Da fine dicembre al 31 marzo; da fine marzo al 30 aprile: i proprietari delle case fantasma guadagnano un mese in più per accatastare gli edifici non dichiarati. Il decreto milleproroghe (Dl 225/2010) non è ancora convertito in legge, ma il testo non cambierà alla Camera, dove inizia domani il suo cammino. Ecco allora qualche indicazione per gli ultimi ritardatari.
La prima mossa è verificare sul sito dell'agenzia del Territorio (o all'ufficio provinciale) se l'immobile di cui si è titolari è uno di quelli sui quali sono state rilevate anomalie: per farlo, serve l'identificativo della particella catastale (la porzione di mappa) su cui si trova il fabbricato.

A volte la sovrapposizione tra fotografie aeree e mappe catastali ha evidenziato come irregolari situazioni che non lo sono: tettoie mobili, teloni per l'agricoltura, lavori edilizi appena iniziati. In questi casi di "falso allarme", basta inviare all'ufficio provinciale dell'Agenzia il «modulo di segnalazione di incoerenza», con l'assistenza di un tecnico, come un geometra.
In caso di "vere" violazioni, invece, bisogna incaricare il professionista di eseguire l'aggiornamento del catasto terreni (con il programma Pregeo) o della dichiarazione dell'immobile al catasto edilizio urbano (con la procedura informatica Docfa). Sono queste dichiarazioni – Pregeo e Docfa – a dover essere presentate entro il 30 aprile per rientrare nel termine.

Per un immobile di 100 metri quadrati, la parcella del tecnico si può stimare in circa 1.300-1.500 euro, a cui bisogna aggiungere le sanzioni per il ritardato accatastamento, in genere applicate al minimo dal Territorio: oggi quelle per il Docfa vanno da 258 euro a 2.066 euro per unità immobiliare. Il vantaggio è che con il Docfa si propone una rendita e si evita la richiesta automatica dei quattro anni di imposte attretrati, che scatta quando viene attribuita la rendita presunta: così, invece, il fisco dovrà agire singolarmente.
I proprietari di immobili non dichiarati, però, devono porsi anche il problema della regolarità edilizio-urbanistica, su cui vigila il Comune e non l'agenzia del Territorio. Oggi si possono sanare solo le irregolarità formali, cioè gli interventi che sono stati realizzati senza Dia o permesso di costruire pur essendo in linea con la legge, il piano regolatore e i regolamenti locali. In questi casi si può ottenere la sanatoria ordinaria, pagando un'oblazione che va da 516 euro in su.

Al contrario, gli abusi sostanziali (realizzati su aree inedificabili, oltre la volumetria consentita o per destinazioni d'uso non previste) non possono essere sanati con le norme ordinarie: per farlo, servirebbe un condono, che al momento non c'è.
Il milleprororoghe sospende le demolizioni in Campania fino al 2012, raggiungendo di fatto lo stesso risultato di un condono, ma nel resto d'Italia chi accatasta un immobile abusivo si espone a sanzioni e rischi di demolizioni, e può solo sperare che il Comune scelga di non intervenire: il che spiega perché tanti proprietari non si siano ancora messi in regola.

- Il Sole 24 Ore, 21 febbraio, 2011

mercoledì 9 febbraio 2011

Analisi della domanda: il trilocale batte il bilocale


L'analisi della domanda a dicembre 2010 evidenzia che nelle grandi città italiane la tipologia più richiesta è il trilocale, che raccoglie il 35,9% delle preferenze. A seguire il bilocale con il 30,0%, il quattro locali con il 21,6% ed infine il cinque locali con l'8,0%.
Nei capoluoghi di regione la concentrazione della domanda di trilocali è più elevata ed è pari a 48,4% , seguita dal bilocale con il 28,9% ed infine dal quattro locali con il 16,0%.
Nelle grandi città ci sono comunque delle eccezioni. Milano, Roma e Napoli segnalano infatti come sempre una maggiore richiesta per il bilocale.

Da segnalare che da dicembre 2009 a dicembre 2010 nelle grandi città è stato il bilocale a registrare un aumento della concentrazione delle richieste (+1%). Nei capoluoghi di regione si nota anche un incremento della concentrazione delle richieste sui bilocali (+2,3%) e sui cinque locali (+2,5%).

- Il Sole 24 Ore, Casa24, 7 febbraio 2011

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giovedì 3 febbraio 2011

Ripresa in vista, ma i prezzi soffrono ancora

Il segno più torna a fare capolino nel mercato immobiliare italiano. Dopo un biennio difficile, per il 2011 gli analisti si attendono una ripresa delle compravendite, anche se i prezzi continueranno a soffrire. Considerazioni che inducono a un moderato ottimismo, considerato che il settore incide quasi per un quinto sulla ricchezza prodotta nel nostro paese. Con la prospettiva di un ulteriore rafforzamento del quadro positivo se andrà in porto l’introduzione della cedolare secca.
Secondo uno studio condotto da Reag, nell’anno in corso il numero di compravendite dovrebbe ricominciare a crescere in modo significativo (l’ultimo consuntivo, relativo al terzo trimestre 2010, indica un calo del 2,7%), coinvolgendo anche le zone periferiche delle città, che più di altre hanno sofferto durante la fase più acuta della crisi. Gli autori della ricerca rilevano inoltre una domanda crescente nei cantieri in fase di ultimazione, che conferma l’attenzione verso costruzioni realizzate secondo le tecniche più recenti in materia di efficienza energetica.
Quanto ai prezzi, se in termini nominali Reag attende una leggera ripresa (dopo la chiusura piatta del 2010 e il calo del 4,1% registrato nel 2009), in termini reali la situazione resterà difficile, con una contrazione media dell’1,2% anno su anno. Nelle zone di pregio e in quelle centrali, i prezzi si manterranno pressoché stabili mentre le flessioni maggiori sono previste nel semicentro e nelle periferie. Tra le maggiori città italiane si prevede un andamento positivo dei valori a Milano, Bologna e Venezia, mentre il segno meno prevarrà a Roma, Firenze e Bari. Secondo Tecnocasa, saranno proprio le grandi città a sostenere i prezzi, mentre soffriranno maggiormente i centri medi e quelli dell’hinterland. La società immobiliare lega, in ogni caso, l’evolversi della situazione all’andamento del mercato del lavoro: un ulteriore peggioramento dell’occupazione, infatti, frenerebbe logicamente le decisioni di acquisto.
La principale incognita, a questo punto, riguarda la sostenibilità della ripresa. Se le previsioni sono concordi per un ritorno al dinamismo nelle compravendite, è pur vero che l’Ance (Associazione nazionale dei costruttori edili) attende per l’anno in corso investimenti in costruzioni in calo del 2,4%, dopo che già il 2010 si è chiuso in calo del 6,4%. Se si considerano anche i dati negativi del 2009 (—7,7%) e del 2008 (—2,8%), si arriva a un calo complessivo, dal 2008 al 2011, del 17,8%. Il calo era atteso per far rientrare il surplus di offerta rispetto alla domanda, ma solo i prossimi mesi potranno dire se il trend di recupero verso la parità è destinato a proseguire o meno.
A favore di questa possibilità giocano due fattori: da una parte la conferma (pur rimodulata nella tempistica) degli incentivi per gli interventi di riqualificazione volti a ottenere un risparmio nei consumi energetici; dall’altro l’attesa approvazione della cedolare secca sugli affitti da parte del Governo. L’ipotesi più accreditata negli ultimi giorni indica un’aliquota del 23%, che andrebbe a sostituirsi a quella marginale, calcolata cioè in base al reddito del proprietario. Nomisma calcola che oggi mediamente quest’ultima si aggira intorno al 31%, per cui il risparmio sarebbe dell’8%. Una riduzione di costi che potrebbe rilanciare il mattone come strumento di diversificazione degli investimenti, complice anche il fatto che sui mercati azionari e obbligazionari pesano ancora diverse incognite.
Oltre a una finalità di contrasto all’evasione fiscale (il nero nel mondo delle locazioni è molto diffuso nel nostro paese), la cedolare secca aiuterebbe quindi il rilancio del mercato immobiliare: in attesa di una ripresa della domanda si tornerebbe a costruire e si fermerebbe la perdita di occupazione nel settore, attivando così un circuito virtuoso per tutta l’economia.
Un moderato ottimismo si respira anche tra i consumatori: dai dati dell’Eurisc (il Sistema di Informazioni Creditizie di Crif che raccoglie i dati relativi a 75 milioni di linee di credito) emerge che nel 2010 la domanda di mutui è cresciuta dell’1% rispetto all’anno precedente. Segno che le famiglie italiane continuano ad avere fiducia nel mattone.
Analizzando più in profondità lo studio, si scopre che la situazione è andata migliorando verso fine anno con dicembre che ha segnato addirittura un balzo del 16% rispetto a dodici mesi prima. Un approccio che attende di essere confermato in questo primo scorcio di 2011 e che, in ogni caso, deve fare i conti con le ristrettezze finanziarie di molte famiglie: analizzando le durate delle domande di mutue, emerge che la fascia più diffusa è quella dei 2530 anni (quasi il 30% del totale), seguita dalla 2025 anni (20%), mentre perdono quota le durate brevi.

- Luigi Dell'Olio, La Repubblica, 31 gennaio 2011