martedì 31 gennaio 2012

Immobiliare 2012: l'anno delle responsabilità

L’anno appena cominciato sarà decisivo per il settore immobiliare italiano e per i player che si trovano intorno al tavolo del “Monopoli vivente”: venditori, acquirenti, istituti di ricerca e osservatori, agenti immobiliari. Vediamoli uno per volta.

Venditori: la responsabilità del realismo

Oggi i proprietari si dividono in due categorie: venditori e non-venditori. Questi ultimi sono quelli che camminano con la testa girata all’indietro, guardano ancora ai prezzi del picco di mercato del 2007, e si riconoscono dalla frase “se non prendo i soldi che chiedo, mi tengo la casa”. Infatti se la terranno, perché nessuno è disposto ad acquistare oggi un immobile ai prezzi di 5 anni fa, che hanno subìto un taglio medio del 30 per cento. I proprietari “venditori” invece non sono quelli che vogliono, ma quelli che devono vendere, per ragioni economiche o esistenziali, personali o legate alle esigenze abitative del nucleo familiare. La reale e concreta spinta alla vendita li costringe a prendere atto dei valori di mercato attuali e ad adeguarvisi. Ai proprietari sta dunque la responsabilità di decidere se vogliono mettere sul mercato oggi il loro immobile, prezzandolo secondo i valori di mercato di oggi, o se vogliono stare alla finestra a guardare. Ma in tal caso dovranno attendere se va bene 5 anni, se va male i “10 anni per uscire dalla crisi” preconizzati dal cancelliere Frau Merkel: e nel frattempo il loro immobile invecchierà e nel 90 per cento dei casi si troverà in una classe energetica a bassa prestazione, che nel corso degli anni diventerà sempre più obsoleta. E alla fine delle “vacche magre” nessuno può garantire che la ripresa riporterà i valori immobiliari ai livelli pre-crisi, anzi diversi economisti tendono ad escluderlo.

Acquirenti: la responsabilità dell’opportunità

Che oggi sia il momento dei buoni affari immobiliari l’hanno capito tutti, ma proprio tutti. Questa è la fase storica in cui l’offerta di case abbonda e i proprietari, se appartengono alla categoria dei venditori (e non a quella dei non-venditori), sono disposti a trattare il prezzo. L’acquirente che sa cogliere questa irripetibile occasione storica è quello che, trovato l’immobile giusto per le sue esigenze e il budget, fa un’offerta concreta al proprietario e si porta a casa la casa (perdonate il bisticcio). Anche qui, esistono gli acquirenti e i turisti di case, che girovagano per anni senza mai concludere nulla, vagheggiando ulteriori ribassi e la mitica “casa perfetta”, quella solo pregi e niente difetti. Anche tra gli acquirenti, insomma, fa mercato non chi vorrebbe, ma chi vuole comprare casa perché deve, ossia è spinto da una motivazione personale e familiare concreta e forte. Questi sono gli acquirenti che sanno cogliere le opportunità e investono sulla qualità dell’abitare, che è qualità della vita: e la vita è quella che vivo ora con le esigenze di adesso, non quella futura che ancora ha da venire e al momento è solo una potenzialità. Compra casa chi sa cogliere il “qui e ora” e non si lascia sfuggire l’immobile giusto quando l’ha trovato: se è giusto per lui lo sarà anche per qualcun altro, se il prezzo è allettante anche altri compratori sono dietro l’angolo, e tergiversare in questi casi non è mai politica vincente.

Centri studi: la responsabilità della verità

Troppo spesso ci tocca leggere report immobiliari, anche di blasonati centri studi o osservatori, scritti con gli occhiali rosa: “sostanziale tenuta del mercato”, “calano le compravendite ma i prezzi no”, “lieve limatura dei valori ma la ripresa è dietro l’angolo”, “arriveranno gli investitori stranieri a risollevare il comparto immobiliare”. Sono dati platealmente smentiti dalla vox populi, quella della “sciura Maria” che va a far la spesa al supermercato, e dai veri esperti di case, ossia gli agenti immobiliari che tutto il giorno, tutti i giorni stanno sul marciapiede per cercare di venderle. Edulcorare o falsificare la realtà espone al ridicolo, provoca scollamento dall’opinione pubblica che ben conosce la situazione di mercato, e diventa controproducente: “se questi negano l’evidenza, allora il settore immobiliare è proprio messo male”. Ai centri studi va ricordato che questa è l’ora della verità e non delle favolette ad usum delphini, che non ci portano da nessuna parte. Chi opera una contraffazione della realtà non fa un favore al settore immobiliare, che ha bisogno di realismo e prima ancora di trasparenza.

Agenti immobiliari: la responsabilità della consulenza

Oggi più che mai il consumatore è confuso e disorientato, e sta all’agente immobiliare, prima ancora di vendere e se vuole arrivare a vendere, offrire al cliente la bussola per interpretare la fase di mercato attuale. Fino al 2007, ad esempio, si poteva pensare di accondiscendere alle richieste un po’ esuberanti dei proprietari venditori, fisiologicamente portati a gonfiare un po’ il prezzo del loro immobile, pensando che il mercato in crescita avrebbe dato loro ragione: bastava aspettare 6 mesi o un anno e la rivalutazione dei prezzi avrebbe agganciato la loro sopravvalutazione della casa in vendita. Oggi la situazione è ribaltata, e andar dietro alle richieste sballate non solo fa perdere tempo a tutti (in primis all’agente immobiliare), ma fa perdere soldi al proprietario, che aspettando aspettando rischia di trovarsi di fronte ad amare sorprese. La responsabilità dell’agente immobiliare, se davvero vuole fare gli interessi del cliente (e anche i propri, dato che se non vende non mangia), è quella di dirgli la verità e aiutarlo a capire dove sta andando il mercato, riportando gradualmente il proprietario coi piedi per terra attraverso una ragionata revisione del prezzo, fino ad incontrare i valori di mercato correnti, gli unici che consentono di vendere non ieri, non domani ma oggi. Starà poi alla responsabilità del venditore capire se davvero vuole vendere, o se preferisce ritirare l’immobile dal mercato; ma questa è un’altra storia, e non ripetiamo quanto detto all’inizio di questo editoriale. Analogamente dobbiamo interpretare le esigenze dell’acquirente, aiutandolo a capire quando la casa che ha trovato è quella giusta per lui, incrociando i suoi bisogni abitativi con il budget e l’offerta di mercato. Mai come oggi emerge l’importanza dell’agente immobiliare professionale, un mediatore che deve operare sul repricing lato venditore, e sulla concretizzazione della proposta d’acquisto lato acquirente, per tornare a fluidificare il mercato e rimettere in moto il volano immobiliare. Così facendo perderemo sì dei clienti, che sono però quelli che non vendono né acquistano ma sempre vagheggiano, quelli che non vogliono ma vorrebbero, e certo non rappresentano il nostro core business; ma guadagneremo la stima e il giusto compenso da quei veri venditori e veri acquirenti che avremo aiutato a fare quella che è una delle più importanti scelte per famiglie e investitori: la compravendita immobiliare.

- QuotidianoCasa.it, Giuliano Olivati, Presidente Fiaip Bergamo


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sabato 21 gennaio 2012

Toto-immobiliare 2012. Gli esperti danno i numeri

Un 2012 di «selezione» per un 2013 di ripresa

Previsioni 2012, ognuno ha le sue. Dal +1 al -1% sui prezzi del residenziale per Tecnocasa. Alla sostanziale stabilità degli investimenti per Federimmobiliare, che mercoledì ha presentato a Roma il sentiment del settore. Salga o scenda di qualche millimetro il mattone italiano, il 2012 sarà un anno all'insegna del contenimento dei costi e della ristrutturazione: il "darwiniano" meccanismo della selezione naturale consentirà a pochi di sopravvivere, a coloro che sapranno far leva sui fattori competitivi.
Invitato all'Assemblea annuale di Federimmobiliare, Romano Prodi ha sottolineato: «La competizione fra territori si basa sulla loro qualità. Un'attenta attività di gestione e valorizzazione non può prescindere dalla presenza di una moderna industria dei servizi immobiliari». Le dismissioni di immobili pubblici, la rigenerazione delle città, con il recupero di aree dismesse o degradate, la riduzione dei consumi energetici e il social housing sono alcune delle sfide a cui sono chiamati gli operatori. Solo così metteremo le basi affinché nel 2013 si possa parlare davvero di ripresa.

- Michela Finizio, Il Sole 24 Ore, 19 gennaio 2012


Immobiliare.it, 7 italiani su 10 aspettano a vendere casa

Sale al 71% la percentuale degli italiani che ritengono che non sia un buon momento per vendere casa, erano il 66% tre mesi fa. E' quanto afferma Immobliliare.it secondo cui scende al 9,25% la percentuale di chi si aspetta tempi migliori.

- Adnkronos, 17 gennaio 2012

martedì 3 gennaio 2012

Immobili. Prezzi in calo, ma senza grandi scosse

I prezzi del mercato immobiliare italiano continuano a mostrare un andamento di debole e costante calo e l'inasprimento fiscale previsto dalla manovra potrebbe causare un ulteriore spinta al ribasso. E' quanto e' emerso nel corso della presentazione dell'Outlook 2012 di Bnp Paribas Real Estate presenziato dal country manager, Cesare Fererro, dall'a.d. di Bnp Paribas Reim sgr, Ivano Ilardo, dal direttore advisory del gruppo, Roberto Nicosia, e dal responsabile ufficio studi, Simone Roberti. Negli ultimi mesi, il credit crunch si e' fatto sentire, ma non in modo omogeneo. Per quel che riguarda le operazioni di sviluppo, queste 'non sono molto attraenti per il sistema bancario quando ci sono difficoltà di raccolta come in questa fase e quindi serve piu' equity', ha spiegato Cesare Ferrero. Per quel che riguarda gli immobili a reddito 'non sono piu' possibili operazioni con una leva del 90%; oggi si viaggia attorno al 50% ed e' anche un rapporto piu' equilibrato'. I prezzi, intanto, calano, ma senza grosse scosse. Adesso si guarda alla manovra varata dal governo: 'Bisognera' vedere quale sara' il testo che uscira' dal Parlamento - spiega Ivano Ilardo - ma un inasprimento fiscale provoca una riduzione della redditivita' e, potenzialmente, puo' esserci quindi un impatto negativo anche sui prezzi'. In questo contesto, Bnp Paribas intende continuare a lavorare e investire in Italia. Il mandato di Cesare Ferrero entrato nel gruppo circa un anno fa era improntato anche a caratterizzare il braccio immobiliare dell'istituto di credito sullo sviluppo: 'Si tratta di un'attività che vogliamo portare avanti - spiega il country manager - anche se le condizioni di mercato sono diventate più difficili'. Ferrero individua quattro grandi problematiche: 'Il primo elemento e' l'incertezza normativa; il secondo e' la finanza anche se per fortuna siamo una grande banca e possiamo utilizzare risorse proprie; il terzo elemento e' quello della domanda perchè oggi esiste solo il mercato della sostituzione con aziende che lasciano vecchi immobili in cambio di nuovi spazi; infine c'e' il tema dei prezzi che sono cresciuti in modo esagerato in passato - anche se in Italia meno di altri Paesi - e oggi si sono ridotti obbligando a un'estrema attenzione in ogni fase perché chi sbaglia, paga'.

- Il Sole 24 Ore, 2 gennaio 2012


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