Coordinate per la ripartenza: questo il tema della conferenza annuale Tecnocasa intitolata “REvolution”, che ha fatto il punto sul mercato immobiliare italiano nel 2020 alla luce delle conseguenze della pandemia e con previsioni, per quanto possibile, su quello che accadrà nei prossimi mesi.
Indicatori del mercato immobiliare e covid
Quali sono stati quindi i riflessi sul business di Tecnocasa e sul mercato immobiliare in genere della pandemia? “Avevamo avuto un 2019 decisamente brillante con 600 mila transazioni, - nota Fabiana Megliola, responsabile ufficio studi Tecnocasa. - Nei primi sei mesi 2020 tuttavia si è visto un calo 21,8%, che ci porteremo fino alla fine dell’anno, ma ci sono indicatori nel terzo trimestre che sembrano positivi. Parlando ovviamente con prudenza perché già da settembre la situazione è nuovamente cambiata”.
Tra gli indicatori che fanno ben sperare, i tempi di vendita in calo dopo il lockdown. “Chi si muoveva voleva concludere in fretta la compravendita data la paura di un secondo lockdown, - spiega Megliola. Contemporaneamente però c’è stato chi ha rinunciato ad acquistare perché insicuro del mantenimento del proprio posto di lavoro”.
Locazione e vendita di immobili nel 2020
Dal punto di vista di domanda e offerta, il cambiamento di esigenze abitative dopo il primo lockdown ha fatto aumentare la richiesta del trilocale (41%) e delle soluzioni indipendenti. Lato offerta, il 32,3% è rappresentato da trilocali ma aumentano anche i tagli minori posti sul mercato, data la volontà di cambiarli per soluzioni più ampie.
“I prezzi nell’hinterland delle grandi città hanno sofferto meno, - aggiunge Fabiana Megliola, - perché queste zone hanno raccolto le richieste di acquisto di chi desiderava tagli grandi indipendenti e prezzi accessibili, tendenza che comunque era in atto già da qualche anno. Gli hinterland di Milano, Firenze e Verona hanno performato meglio”. Per quanto riguarda invece le grandi città, calo dell’1% generalizzato ma a Milano e Verona i prezzi sono stati comunque in lieve aumento. In particolare Milano, che nel 2019 aveva visto una crescita del 12,6%, anche ora chiude in positivo grazie all’attrattività per investitori nazionali e internazionali. A soffrire la sola componente di investimento per turismo.
Per quanto riguarda il mercato delle locazioni, negli scorsi anni si era vista una crescita nelle grandi città in quanto molti sceglievano l’affitto come scelta abitativa e non solo come necessità. Con il lockdown e il rientro alle case di origine, nonché con il crollo degli short rent, l’offerta di soluzioni in affitto è aumentata con conseguente compressione dei canoni.
Tengono le locazioni nei capoluoghi di provincia nei casi in cui si preferisce mantenere l’affitto prima di essere sicuri di potersi permettere un acquisto, mentre le locazioni turistiche hanno in parte risentito dello scoppio della pandemia in una stagione, la primavera, in cui si raccoglie la maggior parte delle prenotazioni.
“La riapertura e la riscoperta del turismo di prossimità hanno determinato però un boom di presenze e richieste e in parte anche di acquisto, - segnala Megliola, - con prezzi anche in crescita nel caso del lago. Premiate le località che hanno investito in infrastrutture cittadine”.
Quali case comprano gli italiani
Dal punto di vista socio demografico, tra le 25500 compravendite analizzate si evidenzia un calo degli acquisti per investimento con una componente, però, in crescita dell’acquisto di case vacanza. Secondo Piero Terranova, analista dell’Ufficio Studi Tecnocasa, si investe di più a Napoli, mentre cala decisamente Genova, Milano; nelle altre grandi città il livello resta più o meno invariato.
Tra le tipologie acquistate, aumentano le ampie metrature e le soluzioni indipendenti, mentre dal punto di vista degli spostamenti, rispetto allo scorso anno questi avvengono meno all’interno della stessa città e di più nell’hinterland o in altre province.
Per quanto riguarda le locazioni, continuano a prevalere i contratti a canone libero ma crescono anche i contratti transitori data la conversione di alloggi in affitto breve in soluzioni ad affitto prolungato.
Immobili per l'impresa nel 2020
Sul lato immobili per l’impresa, secondo Fabiana Megliola si tratta del segmento che più sta soffrendo per le conseguenze economiche del coronavirus.
“I capannoni sono la tipologia che ha risposto meglio grazie all’ecommerce, - nota Megliola, - ma comunque canoni e prezzi sono in calo perché non sempre esistono soluzioni di qualità. I riscontri migliori sono nel nord est, dove le aziende hanno continuato a produrre durante il lockdown, e nelle zone in cui si è continuato a investire in infrastrutture come l’area BreBeMi”.
La tipologia dei negozi ha invece sofferto in quanto i locali destinati al food, che avevano avuto una grande espansione negli ultimi anni, sono stati pesantemente danneggiati dalle chiusure. Hanno meglio reagito le aziende che si sono affidate alla multicanalità per la vendita di beni e servizi e i negozi di prossimità, che hanno ben sopperito alle esigenze di quartiere.
Dal punto di vista degli uffici il trend è da definire ed è duplice: da un lato richiesta di maggiori spazi per aumentare il distanziamento sociale sul lavoro, dall’altro minore richiesta per quelle aziende che decideranno di potenziare lo smart working anche a emergenza terminata.
Previsioni 2020 per il mercato immobiliare
Quali previsioni per il 2020? Il gruppo Tecnocasa stima un calo nelle compravendite di almeno 100 mila unità e prezzi in calo tra l’1 e il 3 per cento. Anche i canoni di locazione sono previsti in diminuzione a causa dell’aumento dell’offerta e della maggiore incertezza. Tuttavia, sostiene Megliola, “Il mercato immobiliare esiste e resiste e può cogliere l’occasione di reinventarsi anche sotto il profilo della sostenibilità, intesa come rispetto per l’ambiente ma anche accessibilità da parte di tutte le fasce sociali, contribuendo al rilancio dell’economia mattone dopo mattone. Peraltro il credito assiste perché i tassi al momento sono molto favorevoli”.
Mutui casa, previsioni per il 2020
Conferma quest’ultima visione relativa ai mutui casa Renato Landoni, presidente di Kiron Partners. “Grazie a tassi Euribor e Eurirs e medi in calo, a settembre la domanda di mutui si è mostrata in aumento, come anche le erogazioni. Tolte le surroghe, tuttavia, abbiamo un calo del 2.6%. Da dicembre a giugno c’è stato un revival delle surroghe che rappresentano ancora circa il 19% del totale”.
La maggior parte delle richieste di mutuo avviene per l’acquisto della prima casa e per durate superiori ai 20 anni. L’84% circa delle richieste puntano sul tasso fisso mentre l’importo medio si aggira intorno a 114 mila euro.
“Per i prossimi tempi i tassi resteranno bassi ma le erogazioni resteranno prudenziali a causa della difficile situazione economica, - prevede Landoni. – A maggior ragione ora, quindi, la scelta di contarrre un muto deve essere consapevole e sostenuta da consulenti professionali”.
- Floriana Liuni, idealista.it, 12 novembre 2020
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