Roma, il mattone corre più veloce dei redditi

Il report Fiaip Monitora fotografa un mercato in tensione: prezzi in crescita del 6,4%, offerta in calo, famiglie monoreddito quasi escluse dall'acquisto. E la direttiva Case Green potrebbe ridisegnare la mappa dei valori, quartiere per quartiere.

Troppi compratori, poche case

A Roma la domanda di abitazioni cresce più in fretta di quanto il mercato riesca a soddisfarla. È la fotografia scattata dal report Immobiliare Fiaip Monitora, presentato agli Horti Sallustiani nel convegno promosso da Fiaip Roma e moderato dal giornalista Vincenzo Campo. Nel primo semestre del 2026 i prezzi di compravendita sono saliti del 6,4%, mentre l'offerta si è ridotta del 6%. Nello stesso periodo la pressione degli acquirenti è aumentata del 15,6%, portando la Capitale in testa alle grandi città italiane per intensità della domanda.

Anche i prezzi richiesti raccontano la stessa storia: il valore medio ha raggiunto i 3.784 euro al metro quadro, nove punti percentuali in più rispetto a gennaio, e colloca Roma al terzo posto tra le città più care d'Italia, dietro soltanto a Milano e Firenze.

Una città, molti mercati

Dietro la media cittadina si nascondono distanze enormi. Nel centro storico il nuovo raggiunge le quotazioni più alte nelle microzone di pregio come il Tridente, dove si arriva a 9.500-10.000 euro al metro quadro; nell'insieme delle nuove realizzazioni del centro i valori si attestano fino a 7.700 euro, mentre per il ristrutturato la media oscilla tra 5.600 e 5.900 euro. Anche qui esiste un'eccezione relativamente accessibile: l'Esquilino, tra 4.400 e 4.900 euro al metro quadro.

Le sei zone semicentrali monitorate, ovvero Parioli-Flaminio, Prati-Trionfale, Salario-Trieste-Nomentano, Appia-Tuscolana, Aurelio-Gianicolense e Ostiense-Navigatori, mostrano a loro volta scarti marcati. Al vertice c'è Salario-Trieste, tra 8.000 e 8.400 euro al metro quadro, seguito a breve distanza dai Parioli, tra 7.800 e 8.200. All'estremo opposto si collocano Aurelio-Gianicolense, tra 3.400 e 4.100 euro, e Ostiense, tra 3.500 e 4.000: circa la metà di quanto si paga nei quartieri più quotati della stessa fascia.

In periferia l'Appio Claudio è la zona più cara, tra 4.500 e 4.800 euro al metro quadro, sopra persino ad alcuni quartieri semicentrali, mentre Acilia Nuova-Madonnetta, tra 2.200 e 2.500 euro, è la più economica. Tra il Tridente e Acilia il prezzo al metro quadro arriva così a variare di circa quattro volte.

Con un solo stipendio la casa resta un miraggio

La corsa dei prezzi e la scarsità di offerta si traducono in un netto peggioramento dell'accessibilità. Secondo l'indagine Fiaip, chi può contare su un solo reddito riesce oggi a permettersi meno del 9% delle abitazioni in vendita. Con due redditi la quota sale a poco più del 41%, ma anche qui il margine si restringe di 4,6 punti percentuali rispetto al primo semestre del 2025. Quasi sei case su dieci restano dunque fuori portata anche per una coppia in cui lavorano entrambi.

Mentre l'acquisto si allontana, il mercato degli affitti vive una fase di forte dinamismo. Nel terzo trimestre del 2026 Fiaip Roma ha censito circa 13.000 contratti, il 6,1% in più rispetto al primo trimestre. Per bilocali e trilocali, sia a canone libero (quattro anni più quattro) sia a canone concordato (tre più due), il canone medio si è stabilizzato intorno ai 1.200 euro al mese.

Il valore nascosto nell'efficienza energetica

Il capitolo più innovativo dello studio, curato da Cinzia Pieia, delegata all'Osservatorio immobiliare di Fiaip Roma e Lazio, misura l'effetto dell'efficientamento energetico sui valori immobiliari in vista del recepimento della direttiva europea Case Green. Secondo l'analisi, una riqualificazione può accrescere il valore di un immobile tra 700 e 1.500 euro al metro quadro, fino a una rivalutazione del 32% nei casi più favorevoli.

Un potenziale medio-alto caratterizza i quartieri costruiti tra il 1930 e il 1960 e quelli nati dall'edilizia cooperativa degli anni Settanta e Ottanta, come Appio Latino, Appio Nocera Umbra, Cipro, Flaminio, Colli Aniene, Cinecittà Est, Quarto Miglio, Acilia Nord, Osteria del Curato e Quadraro. Nella fascia intermedia rientrano le zone dominate dalle palazzine in muratura, tra cui Prati, Parioli, Nomentano, San Lorenzo, Esquilino, Ostiense e Garbatella.

I margini più ridotti si trovano in due situazioni opposte: le aree storiche vincolate, come Tridente, Trastevere, Testaccio, Monti e Borgo, dove il cappotto termico è di fatto impraticabile, e i quartieri recenti già dotati di elevati standard di efficienza, come Torraccia di San Basilio, Acilia Nuova-Madonnetta, Acilia Sud e Lucrezia Romana.

Dall'obbligo all'opportunità

Le evidenze del report confermano che l'efficienza energetica sta diventando una variabile decisiva nella formazione dei prezzi. Silvia Dri, presidente di Fiaip Roma, ha sottolineato che l'obiettivo degli operatori è guidare la transizione insieme ai cittadini, trasformando gli obblighi europei in un'occasione per valorizzare il patrimonio residenziale. Sulla stessa linea Alessandro Federici di Enea, che ha evidenziato la correlazione positiva tra prestazioni energetiche e valore degli immobili: il segno di un mercato sempre più attento ai costi di gestione e alla sostenibilità.

Resta però aperta la questione di fondo. Se la riqualificazione fa salire i valori, rischia anche di rendere la casa ancora meno accessibile in una città dove chi ha un solo reddito resta già escluso da più di nove abitazioni su dieci. Cogliere l'opportunità senza aggravare l'emergenza abitativa richiederà un'alleanza tra politiche pubbliche di rigenerazione urbana e iniziativa privata, capace di tenere insieme la crescita del patrimonio e il diritto alla casa nella Capitale.