Diritti e doveri di inquilini e proprietari di casa

Rapporti tra inquilino e proprietario, la ripartizione dei diritti e dei doveri

Quando si parla di affitto bisogna tener presente una precisa distinzione tra i diritti e i doveri dell’inquilino e quelli del proprietario di casa. Nel contratto stesso sono di norma elencate le condizioni sull’uso dell’immobile, sul pagamento dei canoni e del condominio, sulla partecipazione all’assemblea, sul rimborso delle spese di ordinaria e straordinaria amministrazione. Ma vediamo nel dettaglio alcuni aspetti legati alla locazione a uso abitativo.

Ritardo massimo entro cui pagare

Se il contratto di affitto non indica dopo quanti arretrati il locatore può avviare il procedimento, la legge stabilisce che la morosità anche di una sola mensilità può comportare lo sfratto. Il procedimento può essere avviato non prima di 20 giorni dalla scadenza del pagamento. Il ritardo massimo per pagare l’affitto, dunque, è di 20 giorni.

Ma la legge consente all’inquilino di pagare anche dopo la notifica della citazione per sfratto di morosità, fino all’udienza stessa davanti al giudice. L’inquilino può anche chiedere al giudice un rinvio con un termine non inferiore a 90 giorni per trovare il denaro ed estinguere il debito, chiudendo la procedura di sfratto. In tal caso dovrà anche pagare le spese. Nel caso in cui l’inquilino sia in mora con il pagamento del condominio, lo sfratto può avvenire solo se l’ammontare dell’inadempimento è superiore a due mensilità di canone.

Chi deve pagare le spese di condominio

Le spese di condominio sono dovute dal padrone di casa, ma questi può inserire nel contratto una clausola con cui le scarica sull’inquilino. L’obbligo dell’inquilino è quindi nei confronti del locatore e non dell’amministratore di condominio, il quale – in caso di mancato pagamento – potrà fare il decreto ingiuntivo solo al padrone di casa; quest’ultimo a sua volta potrà rivalersi poi contro il conduttore intimandogli lo sfratto se la morosità è pari ad almeno due mensilità di canone.

Il locatore non può scaricare sull’inquilino tutte le spese condominiali. Per legge “sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta”.

Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.

Spese di condominio a carico del proprietario di casa

Sono a carico del proprietario le spese per la costruzione di nuovi impianti (ad esempio costruzione della fognatura, l’installazione di un’antenna parabolica, l’installazione di un videocitofono, ecc); l’installazione dell’antenna condominiale. La spesa relativa all’assicurazione dell’edificio può essere divisa tra locatore e conduttore, ma in caso di mancata previsione ricade solo sul primo.

Le spese di manutenzione e riparazione dell’appartamento

Secondo quanto stabilito dal codice civile, le spese di riparazione straordinaria relative all’appartamento ricadono sul proprietario, mentre la piccola manutenzione è di competenza dell’inquilino. Si tratta delle spese che non dipendono dalla vetustà o dal caso fortuito, ma dal deterioramento per il quotidiano utilizzo delle cose che devono essere sottoposte a ordinaria manutenzione. Le spese di sostituzione di un impianto condominiale sono a carico del proprietario, ma i contributi relativi al suo esercizio spettano al conduttore.

Termine di pagamento delle spese di condominio

Il pagamento delle spese di condominio deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Su richiesta dell’inquilino, il locatore deve fornire l’indicazione specifica delle spese (costo dell’acqua, dell’energia elettrica per le parti comuni, retribuzione ed oneri previdenziali del portiere, riscaldamento) nonché i criteri di ripartizione delle spese stesse cioè la specifica indicazione della quota dovuta per ogni unità immobiliare. In mancanza di tali indicazioni l’inquilino non può essere considerato moroso.

Chi vota alle riunioni di condominio

L’affittuario ha diritto di votare al posto del proprietario nel corso delle assemblee di condominio per quanto riguarda solo le delibere con oggetto l’approvazione delle spese e delle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria e di intervenire senza diritto di voto sulle delibere relative alla modificazione di servizi comuni. La legge riconosce così implicitamente il diritto dell’inquilino di impugnare le deliberazioni viziate, purché abbiano ad oggetto le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria o comunque le materie soggette al suo voto.

Chi deve ricevere l’avviso di convocazione in assemblea

La comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea dei condomini deve essere comunicata al proprietario e non anche al conduttore dell’appartamento. Il proprietario deve poi informare l’affittuario dell’avviso di convocazione ricevuto dall’amministratore. Se non lo fa, le conseguenze della mancata convocazione del conduttore non ricadono sul condominio, che rimane estraneo al rapporto di locazione, per cui la delibera è valida. L’inquilino potrà allora rivolgersi al padrone di casa per chiedergli il risarcimento dell’eventuale danno.

Copie dei bilanci di condominio

E’ diritto dell’inquilino richiedere al locatore e di ricevere copie dei bilanci e preventivi approvati. L’inquilino non può rivolgersi all’amministratore per chiedere l’esibizione di tali carte; l’amministratore è tenuto a fornirle solo al padrone dell’appartamento.

- Idealista.it, 30 Marzo 2018

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Dove si torna a comprare casa e quali i tagli più richiesti?

Nel IV trimestre del 2017 la crescita del mercato residenziale ha subito un'accelerazione, segnando +6,3% rispetto all'anno precedente. Il rialzo si osserva anche nelle otto principali città italiane per popolazione, che registrano +3,4%, un aumento doppio rispetto a quello del trimestre precedente.

Le città più dinamiche sono in questo trimestre Firenze (+11,8%) e Milano (+9,1%), mentre in tre casi (rispettivamente Palermo, Bologna e Roma) il tasso tendenziale è negativo; in termini assoluti permane, come prevedibile, il maggior peso dei due centri principali (Roma e Milano, con rispettivamente 8.404 e 6.461).

In termini di superficie media delle abitazioni compravendute i dati mostrano una riduzione che interessa sei delle otto città in oggetto, fanno eccezione Roma e Milano. Nonostante una tendenza al ribasso abbastanza significativa (-11,6 m2 in quest’ultimo trimestre), resta notevolmente superiore alle altre città il dato della superficie media della città di Palermo (108 m2 ).

Le dimensioni delle abitazioni

In funzione delle classi dimensionali delle abitazioni compravendute. Milano e Firenze sono le due città che hanno visto una crescita in tutti i segmenti analizzati, con rialzi in alcuni casi decisamente elevati (a Milano +21,3% per le residenze oltre 145 m 2 , a Firenze +19,6% nel segmento tra 85 m2 e 115 m2 ).

L’analisi mostra come, in generale, in queste otto metropoli i comparti più dinamici siano quelli “estremi”, che registrano rispettivamente un +10,8% nella fascia con dimensione inferiore a 45 m2 (particolarmente rilevante il dato di Torino, +42,7%) ed un +6,6% nella fascia con dimensione superiore a 145 m2.

Questo è ancor più evidente per la città di Roma che segna variazioni negative in tutti i segmenti dimensionali, tranne che, appunto, in quelli “estremi”. In termini assoluti, tuttavia, permane una spiccata prevalenza degli acquisti di abitazioni nelle fasce dimensionali intermedie; i 2/3 del mercato ha riguardato, infatti, unità comprese tra 50 m2 e 115 m2.

- Idealista.it, 14 marzo 2018

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Casa. 5 buone ragioni per affittare e 5 buone ragioni per comprare

Nonostante l'innata propensione all'acquisto da parte degli italiani, è innegabile che la crisi degli ultimi anni - con la riduzione dei redditi disponibili e con l'estrema incertezza del mercato del lavoro - stia spingendo sempre più verso l'affitto. Per chi non riesce a decidersi tra comprare casa o prenderla in locazione, ecco cinque buone ragioni per l'una o per l'altra.

Comprare casa vantaggi
1) Bisogno di sicurezza e di stabilità: questo soprattutto se si acquista la prima casa; in Italia appena si realizza l’indipendenza economica e si ha un capitale da parte (spesso con l’aiuto della famiglia di origine) si procede a fare il passo. In caso si decida di fare un investimento si ha un basso rischio e un rendimento annuo lordo intorno al 4,9%. Tra coloro che hanno comprato con le agenzie Tecnocasa e Tecnorete nel primo semestre del 2017 il 76,9% ha optato per la prima casa, il 17,6% per l’investimento, il 5,5% ha scelto la casa vacanza.

2) Rivalutazione del capitale: sia che lo si utilizzi per se e sia che si decida di affittarlo l’immobile è sempre un buon investimento in termini di rivalutazione del capitale. Dal 1998 ad oggi il valore delle case ha registrato un incremento nominale medio del 33,5%, percentuale che si può superare se si mira bene l’investimento (immobile in buono stato, zone centrali e servite, tipologie signorili, ecc.).

3) Cogliere le occasioni presenti ora sul mercato: dopo 10 anni di ribassi di prezzo, in questo momento, si possono trovare ancora degli immobili a prezzi accessibili. In più la maggiore propensione delle banche ad erogare mutuo e i tassi convenienti rappresentano oggi un buon motivo per comprare casa.

4) Scegliere la casa che si desidera o trasformarla nella casa che si desidera: comprando l’immobile lo si può modellare sulle proprie esigenze e desideri. La possibilità di poter personalizzare è sicuramente un punto a favore dell’acquisto, aspetto che viene considerato sempre più spesso grazie al ribasso dei prezzi degli immobili da ristrutturare e agli incentivi fiscali sulle ristrutturazioni e riqualificazioni energetiche.

5) Lascito ai figli: negli ultimi anni questo è uno dei motivi che ha preso più piede tra gli acquirenti, che vedono nella casa di proprietà un’eredità per i figli, oppure la comprano ai figli che, complice anche la disoccupazione, fanno sempre più fatica ad affacciarsi al mondo del lavoro e di conseguenza all’acquisto della casa.

Vantaggi di andare in affitto
1) Non immobilizzare il capitale, a volte di importo cospicuo, che così può essere destinato ad altri utilizzi o ad altre attività.

2) Garantirsi una maggiore mobilità potendo così cambiare più facilmente città, quartieri o case. Basta quindi attenersi ai termini di preavviso di recesso previsti dal contratto di locazione stipulato.

3) Essere certi delle spese mensili (in questo caso i canoni di locazione) che si dovranno sostenere e non doversi occupare di impreviste spese di manutenzione straordinaria che in genere possono essere gravose.

4) Abitare in case che non si potrebbero acquistare (perché non si ha il capitale iniziale o perché non si otterrebbe un mutuo sufficiente).

5) Non dovere pagare le spese legate all’acquisto dell’immobile (imposte sull’acquisto, eventuale provvigione all’agenzia immobiliare, spese di accensione mutuo, spese notarili).

- Idealista.it, 14 febbraio 2018

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Cresce il rendimento degli immobili in locazione

Il rendimento dei prodotti immobiliari è aumentato in tutti i segmenti di mercato negli ultimi 12 mesi, superando almeno di due volte e mezzo i ritorni garantiti dai titoli di Stato a 10 anni.

Secondo l’analisi dell’ufficio studi di idealista – che mette in relazione i prezzi di vendita e di affitto delle diverse tipologie immobiliari per calcolare il loro rendimento lordo – l’investimento più redditizio è quello nel segmento commerciale, con un ritorno pari all’8,8% rispetto al 7,6% di 12 mesi fa. In crescita anche uffici (7,2%) e box (5,6%)

L’aumento della domanda di affitti ha incremento i rendimenti nel residenziale, passati dal 5,3% del quarto trimestre del 2016 al 5,7% dello stesso periodo del 2017.

Rendimenti nel residenziale

Tra i capoluoghi italiani, Biella è la più redditizia con un ritorno medio dell’8,7% seguita da Trapani e Alessandria, entrambe al 7,9%. All’opposto troviamo Siena (3,7%), fanalino di coda davanti a Venezia (3,9%) e Pesaro (4%).

Tra i grandi mercati, Milano e Torino crescono al ritmo del 6,4%, Roma si ferma al 5,2% e Napoli al 4,2%.

Rendimenti dei locali commerciali (no capannoni)

Acquistare un locale commerciale per affittarlo offre il beneficio maggiore di tutti i prodotti immobiliari analizzati. Milano (12,9%) occupa il primo posto del ranking dei rendimenti nel settore retail, seguita da Parma e Como con una redditività dello 12,8%. A Roma la redditività è del 10,7%, a Napoli si scende al 9,3%.

Dal lato opposto, i rendimenti meno attrattivi per gli investitori si registrano a Forlì (5,3%), Arezzo (4,9%) e Ferrara (3,8%).

Rendimenti degli uffici

Nel settore degli uffici Modena (9%) è al top della graduatoria che vede al secondo posto Verona (7,8%), quindi Livorno (7,6%). A Milano i rendimenti si fermano al 6,9%, a Roma al 5,9%.

I rendimenti più bassi tra i centri rilevati si registrano a Genova, fanalino di coda con un rendimento medio pari al 4,5%, seguita da Ferrara e Bologna, entrambe al 5,1%.

Rendimento dei box

I box auto rimangono il prodotto meno profittevole per gli investitori in quasi tutti i mercati monitorati, con rendimenti lordi comunque nettamente superiori ai buoni a 10 anni. In questo report è stato possibile monitorare i dati di 9 delle maggiori città italiane con una graduatoria che vede Palermo (7,2 %) leader e Catania (3,9%) fanalino di coda. Milano (5,6%) si situa esattamente sulla media nazionale, a Roma si sale al 6,1%.

* il rendimento da affitto viene inteso al lordo di imposte (imu, cedolare secca) e le spese di gestione

- Idealista.it, 1 febbraio 2018

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