Quanto cosa affittare casa nelle grandi città?

In aumento i canoni medi mensili per l’affitto di una casa. A renderlo noto l’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, secondo il quale nel primo semestre del 2017 i canoni di locazione delle grandi città sono saliti del 2% per i monolocali, dell’1,2% per i bilocali e dell’1,1% per i trilocali.

Su tutte le tipologie, per la prima volta, si vede un segnale positivo, attribuibile prevalentemente a una diminuzione dell’offerta e a una migliore qualità della stessa.

Perché si va in affitto

Abbastanza invariata la distribuzione della motivazione della ricerca della casa in affitto: il 60% cerca la casa principale, il 36,6% lo fa per motivi legati al lavoro e il 3,4% per motivi legati allo studio.

Le componenti in aumento

In lieve aumento la componente lavorativa. Quello che è cambiato sensibilmente con il tempo è l’utilizzo del canone concordato che si è attestato intorno al 28,1%, trovando sempre più consensi tra proprietari e inquilini.

Chi va in affitto

Anche in questo semestre tra coloro che alimentano la domanda di immobili in affitto si registrano numerosi casi di persone che non riescono ad accedere al mercato del credito, primi fra tutti i giovani, i monoreddito e gli immigrati; a questi si aggiungono poi gli studenti e i lavoratori fuori sede.

Locatari sempre più esigenti

I potenziali locatari sono sempre più esigenti nella ricerca dell’immobile e si evidenzia una maggiore facilità di affitto per le soluzioni di “qualità”, ovvero ben arredate, posizionate in zone servite e luminose. Cresce l’interesse per gli immobili arredati o parzialmente arredati. La presenza del riscaldamento autonomo è apprezzata perché consente una riduzione dei costi condominiali. I proprietari stanno recependo questa esigenza e la qualità dell’offerta abitativa in locazione è in miglioramento.

L’analisi demografica di chi cerca casa in affitto

L’analisi demografica di coloro che cercano casa in affitto ha evidenziato che il 41,2% ha un’età compresa tra 18 e 34 anni, il 25,4% ha un’età compresa tra 35 e 44 anni; il 40,7% è rappresentato da single.

Le tipologie più affittate e i contratti più diffusi

Le tipologie più affittate sono i bilocali (39,6%), a seguire il trilocale (34,7%). Aumenta l’appeal del contratto concordato, passato in un anno dal 22,9% al 28,1%, con percentuali molto più elevate a Genova, Verona e Torino. Il contratto a canone libero resta quello maggiormente stipulato (57,8%).

- Idealista.it, 14 novembre 2017

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"Avrei dovuto pensarci meglio". Gli errori comuni quando si prende casa

Psicologia dell'imprudente: come evitare errori quando affittiamo o acquistiamo una casa


“Avrei dovuto pensarci meglio”. Questa è la frase che pronunciamo quando scopriamo che l’operazione appena portata a termine è piena di errori: abbiamo pagato troppo, abbiamo scelto male, sono emersi problemi fino a quel momento nascosti.

Gli psicologi chiamano questo errore di giudizio “bias cognitivo”. E’ un errore umano causato dal non far prevalere la ragione sull’emozione. Il premio Nobel per l’economia, Richard Thaler, ha scritto un libro intitolato “Misbehaving”, nel quale dice che “secondo la premessa centrale della teoria economica le persone scelgono l’ottimizzazione (scegliendo il meglio)...”. Ma Thaler lo dubita: afferma che gli economisti lo sostengono perché “non hanno passioni: pensano come il signor Spock di Star Trek”.

Ecco le sciocchezze che vengono commesse:

Le parole seducenti. Quando ci mostrano un appartamento su Internet ci parlano della “deliziosa stanza dei bambini” o della “grande cucina americana”. Queste visualizzazioni creano nelle nostre menti degli schemi mentali che condizionano il nostro interesse. Per evitare ciò, basta chiedersi come sono in realtà questi luoghi senza l’aggiunta degli aggettivi.

Mancanza di tempo. Il lavoro ci impedisce di dedicare il tempo necessario all’acquisto o alla locazione di una casa, in modo da poter esaminare con attenzione tutte le offerte e poi trarre le conclusioni. E qui sta l’errore. Le probabilità di sbagliare e rimpiangere la scelta fatta sono direttamente proporzionali alla scarsità di tempo investito. Il cervello vuole risparmiare energia e prende decisioni affrettate. Per evitare ciò, è sufficiente prendere ogni giorno un po’ di tempo per esaminare i diversi annunci e fissare qualche visita nel fine settimana. Bisogna avere metodo.

Maneggiare pochissime informazioni. L’esperienza si vede nel prendere le giuste decisioni basate su tutte le informazioni immagazzinate nella nostra vita in un determinato campo. Ma l’acquisto o l’affitto di una casa avviene di tanto in tanto. Per compensare ciò, è necessario raccogliere il maggior numero possibile di informazioni ed elaborarle. Questo permetterà al cervello di prendere la decisione migliore.

L’ossessione del dettaglio. Non c’è alcun appartamento o casa ideale, c'è sempre qualcosa che non va. A volte scartiamo un immobile perché siamo ossessionati da un particolare. Bisogna, invece, considerare tutto nel suo insieme. In questo modo non si rischia di perdere un affare.

Decisioni in coppia. Quando si negozia per acquistare o affittare un appartamento in coppia, si confrontano due modi di vedere la realtà. Questo non sarebbe un problema se i due fossero sinceri. Ma ci sono sempre pregiudizi cognitivi basati su complessi inconsci: ci sono brutti ricordi per uno dei due, mentre l’altro magari è ossessionato dalla camera da letto. E’ meglio che i due riflettano con attenzione, per sapere se stanno condividendo informazioni effettivamente corrette o se parlano in preda alle loro emozioni inconsce.

- Idealista.it, 31 ottobre 2017

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Il mercato immobiliare è al giro di boa?

Mercato in fermento, tempi di vendita ridotti, la domanda che cresce mentre l’offerta si riduce: i segnali di ripresa dell’immobiliare ci sono tutti, ma la differenza con le rilevazioni degli scorsi periodi è che questa volta non si parla più di timida ripresa, ma di vera e propria ripartenza. Certo, prima di arrivare ai fasti pre-crisi ci vorrà ancora un po’ di tempo, ma questo non spaventa gli operatori, visto che la vecchia età d’oro del comparto si era poi tradotta nella famosa “bolla immobiliare”, mentre in questo caso un corso più cauto lascia presagire che la risalita sarà quanto meno più solida.

A tirare le fila dell’immobiliare europeo e italiano di questi ultimi mesi, l’European Outlook 2018 presentato da Scenari Immobiliari al 25° Forum Scenari tenutosi a Santa Margherita Ligure il 15 e 16 settembre. Nelle parole del presidente della società Mario Breglia, tutto l’entusiasmo per questa nuova ripartenza: “anche in Italia la crisi è finita, anche se la ripresa appare più delicata, a causa delle debolezze strutturali del nostro Paese”.

A girare bene non è solo il comparto dell’immobiliare, ma l’intero contesto economico nel quale si muove e da cui dipende. Parliamo della migliore condizione generale del Paese, ma anche del clima di fiducia ricreatosi tra i consumatori e della nuova apertura delle banche, fino a formare il circolo virtuoso di un mercato del credito che sembra crescere a vista d’occhio. Secondo Eurofinas, l'associazione europea delle società attive nel credito al consumo, nel 2016 il tasso di incremento dei volumi dei finanziamenti in Italia è stato del +15,6%, quello europeo del +11%.

Sta di fatto che il mercato immobiliare italiano in 17 anni - dal 2000 a oggi - è cresciuto di quasi il cinquanta per cento, il 30% in più della media europea e per il prossimo anno si attende un 6,5% in più nel settore residenziale. Le attese positive sono giustificate proprio da una ripresa generale e diffusa e riguardano tutti i Paesi europei, dove si prevede per il prossimo anno una crescita del 6%, con punte del 10% in Spagna e in Francia e un aumento dei prezzi fino al 4% in Germania e Spagna. Tuttavia l’argomento prezzi rimane ancora molto critico nel nostro Paese, con Genova che ha registrato nel primo semestre dell’anno -3,0% e Roma -0,7%: Milano segna invece +1%, mostrando un mercato ancora più fiorente rispetto alla media del Paese, ma il calo delle quotazioni è generale e riguarda le grandi città che hanno perso lo 0,4%, l’hinterland che ha registrato -1,1% e gli altri capoluoghi di provincia con un meno 0,8%.

Migliorano invece i tempi di vendita. Dopo aver annunciato nella news di qualche mese fa "Si abbassano i tempi per vendere casa" che i tempi necessari a concludere una trattativa erano scesi tra gennaio e marzo del 6%, il dato più recente dice che nei primi sei mesi dell’anno si attestano a 141 giorni nelle città più grandi, 162 giorni nei comuni dell’hinterland e 167 nelle altre province.

Buone notizie anche sul fronte degli importi richiesti e come già annunciato in "Mutui: balzo in avanti degli importi richiesti", aumenta la fascia più bassa richiesta, segnando 119 mila euro secondo i dati registrati dall’Osservatorio immobiliare 2017 del gruppo Tecnocasa. Ricordiamo che la somma più adeguata da richiedere quando si pensa di finanziare la casa con un mutuo può essere calcolata comodamente grazie alla guida "Calcola la rata del mutuo" messa a disposizione degli utenti da MutuiOnline.it: una volta compilati i campi e valutata la rata, è possibile richiedere anche la simulazione del mutuo e il portale calcolerà in pochi minuti la somma da rimborsare sia in capitale che in interessi alle condizioni indicate, con un prospetto chiaro di tutte le offerte di mutuo disponibili in quel giorno.

Facendo una simulazione per un prodotto richiesto da un impiegato di 35 anni residente a Milano, importo mutuo 135.000 euro con durata 25 anni, valore immobile 180.000 euro, la soluzione migliore è offerta da Hello Bank! del gruppo BNL – BNP Paribas. La rata mensile da versare è di 582,11 euro al Tan del 2,15% e taeg 2,27%. Le spese di istruttoria e perizia sommate sono pari a 500 euro. Hello! Home Fisso è dedicato ai lavoratori dipendenti con contratto a tempo indeterminato, lavoratori autonomi e liberi professionisti. Il richiedente alla fine del finanziamento non dovrà aver superato gli 80 anni, il garante 85 anni (derogabile a discrezione della banca).

- Paola Campanelli, MutuiOnline 30 settembre 2017

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Da Milano a Roma. Dove si vende meglio casa

Le principali città sono suddivise in aree omogenee e per ognuna di esse viene fornito non solo il numero di compravendite ma anche il numero di unità residenziali esistenti: è evidente che un rapporto più alto della media tra rogiti e case esistenti indica un maggiore interesse del mercato. Abbiamo provato partendo da questi dati a mettere in graduatoria le zone delle otto principali città italiane, ponendo però un limite e considerando solo le aree dove siano presenti almeno 5.000 abitazioni. I numeri confermano che le zone più dinamiche della città sono quelle che hanno in corso processi di trasformazione.

A Milano ad esempio il dato migliore è quello dell’area Ortles-Spadolini-Bazzi: alla ormai ultradecennale riconversione dell’ex stabilimento Iveco ora si affiancano la Fondazione Prada, il progetto terziario Symbiosis (Beni Stabili) e negli anni a venire la conversione dello Scalo Ferroviario di Porta Romana. A Torino bene l’area che converge sulla Spina 3, il più esteso progetto di riqualificazione postindustriale della città.
A Roma il risultato migliore è quello di Cinecittà Est, un’area semiperiferica edificata tra gli anni Settanta e Ottanta con prezzi di acquisto accessibili, oggetto negli ultimi anni di interventi urbanistici migliorativi e che essendo ben servita dai mezzi pubblici e vicino al Raccordo anulare presenta caratteristiche ideali per chi ha esigenze di mobilità. Il secondo gradino del podio nella Capitale è ottenuto da Ponte di Nona; anche qui si tratta di una grande operazione di riconversione urbana, effettuata però a partire da un contesto agricolo.

Chi si difende meglio: a Milano il centro resiste

Campi incolti contro fabbriche dismesse: non è l’unica differenza tra Roma e Milano. Nel capoluogo lombardo ad esempio il mercato del centro è molto più dinamico e le vendite in rapporto al patrimonio esistente sono più alte della media cittadina (29 ogni mille, con punte di 33 a Brera, contro le 27,6 di media) mentre nella Capitale sono significativamente più basse (16 case ogni mille, contro 21 della città). Se il tempo volge al bello, per il mercato non mancano però le nuvole. Secondo Mario Breglia, presidente di Scenari immobiliari, la ripresa del mercato sarà già evidente a fine anno e si consoliderà nel 2018, anche se vi sono due problemi di non poco conto: «La fiscalità che frena gli acquisti per investimento a fronte di una domanda di locazione in crescita e disposta a pagare canoni crescenti e lo stock di invenduto che rischia di portare a un eccesso di offerta».Secondo Luca Dondi, direttore generale di Nomisma e responsabile dell’Osservatorio immobiliare dell’istituto, che fa previsioni prudenti per il prossimo triennio, «c’è un problema di bassa qualità dell’offerta che comunque ha difficoltà a trovare mercato, perché una fetta consistente di chi cerca casa, il 40%, ha redditi familiari inferiori a 1.800 euro al mese». Senza un posto fisso e qualche risparmio alle spalle ottenere un mutuo anche con rata mensile da 500 euro rimane molto difficile.

Verso la stabilità

Piccoli prezzi crescono. Già il rapporto sulle grandi città di Nomisma dello scorso luglio aveva segnalato il trend e ora la conferma viene dalle analisi dell’Ufficio studi di Tecnocasa, che ha aggiornato al primo semestre 2017 il suo Osservatorio. Come sottolinea Fabiana Megliola, responsabile dell’Ufficio studi del gruppo, «i prezzi delle grandi città sono scesi nella prima parte dell’anno solo dello 0,4%. È il ribasso più contenuto registrato da quando è iniziata la crisi e che ci induce a credere che la stabilità sia prossima e la ripresa di valori vicina». Crisi che ha avuto, secondo Tecnocasa, conseguenze pesantissime sui prezzi. Le grandi città, infatti, hanno perso il 39,2% dal primo trimestre 2008, il loro hinterland il 41,7% e i capoluoghi minori il 42,6%. Tornando alle ben più rassicuranti variazioni semestrali delle grandi città, Bologna (+1,1%), Milano (+1,0%), Napoli (+0,7%) e Verona (+0,5%) hanno fatto registrare variazioni in positivo mentre gli altri grandi capoluoghi segnano ancora lievi diminuzioni, come a Roma a -0,7%; un calo pesante si segnala solo a Genova dove la perdita semestrale è stata del 3,0%, e arriva addirittura all’8,3% su base annuale. Un dato nuovo è che se negli anni più duri della recessione immobiliare le zone centrali si sono difese meglio, oggi non è così dappertutto. Nelle città medie la contrazione è stata dello 0,8% e negli hinterland dell’1,1% in linea con quella registrata nel secondo semestre 2016.

Chi ha perso e chi no

Un fatto sorprendente è che se si guarda nel dettaglio non è sempre vero che tutti i proprietari di casa hanno perso negli ultimi anni. Mettendo indietro il calendario di tre anni infatti è possibile riscontrare, sia pure raramente, apprezzamenti di valore. Lo mostra la tabella elaborata da L’Economia ottenuta paragonando per zone omogenee la variazione di prezzo per gli immobili nuovi e usati di qualità media; ai prezzi di questi immobili abbiamo aggiunto la variazione triennale e il valore attuale degli immobili top. A Milano il quartiere con la maggiore rivalutazione, il 17%, è quello Tibaldi-San Gottardo; un boom dovuto in buona parte dalla richiesta di immobili da investimento, dato che la zona si presta sia agli affitti turistici di breve durata, grazie al fascino dei Navigli, sia alle locazioni agli studenti, per la presenza della Bocconi.

Va segnalato che secondo l’analisi degli acquirenti nel capoluogo lombardo la componente investimento rappresenta quasi un quarto delle operazioni, a fronte del 20% della media nazionale. Alcune zone periferiche hanno registrato decrementi a due cifre; in particolare si è deprezzata la periferia Nord, con Villapizzone che ha perso l’11,4% e la Comasina l’8,5%. A Sud Est Ponte Lambro ha ceduto il 12%. Anche nella Capitale la performance migliore, +5,6%, si registra in una zona dove è forte la presenza di case e piccoli edifici trasformati in residenze per turisti, il Castro Pretorio. In generale il mercato di Roma si è dimostrato meno omogeneo di quello di Milano; infatti si sono registrati cali anche molto pesanti in aree residenziali di livello medio, come l’Eur che ha fatto segnare in media -24% nel triennio.

Il futuro

A Torino sono solo tre i quartieri in positivo e sono tutti di livello medio alto, a partire da Corso Moncalieri e la zona precollinare, con un incremento del 14,3%. Un tracollo di oltre il 30% si registra invece nella periferia a Barriera Milano dove il calo è di circa il 30%; però si tratta di un’area con prezzi bassissimi, che di rado superano i mille euro al metro. Napoli è stata tra le città che più hanno sentito la crisi immobiliare: in controtendenza con una crescita a due cifre Fuorigrotta. Cali pesantissimi, superiori al 30%, al rione Sanità e a Pianura, ma anche a Posillipo, vale a dire la zona più pregiata della città. A Palermo si difende il lungomare, con via Messina Marine che nel triennio fa segnare +2,5%, mentre toccano -15%, nonostante prezzi già molto bassi, Oreto Nuova e Parisio. A Genova non c’è nessun quartiere con segno più. Voltri limita i danni a -6,3%, mentre la perdita di Pegli è nell’ordine del 30%. Infine a Bologna si va da +11,6% di Pontevecchio al -7,7% della Bolognina. A Firenze, grazie soprattutto alla domanda di case da trasformare in residenze turistiche, va bene il centro (+16,8%), a San Gallo e la peggiore performance è solo di -0,8%, a Bellariva.

Seconde case col segno (ancora) meno

Aumentano gli acquisti di case nelle località di villeggiatura, ma i prezzi continuano a scendere: colpa di un’offerta sovrabbondante, dovuta in parte alla politica miope dei molti comuni che hanno esagerato nella concessione di permessi edilizi, e in parte al peso delle imposte e dei costi di gestione, che inducono molti proprietari in difficoltà economiche, o che usano poco la casa, a cercare di liberarsene. Secondo i dati dell’Osservatorio Fimaa Nomisma, aggiornato a inizio estate, i prezzi su base annua sono calati del 2,5%. Le performance peggiori si sono registrate in Abruzzo, con variazioni che hanno toccato anche -6%; ma non sono mancate riduzioni significative nelle località italiane più rinomate (Forte dei Marmi -4,4%, Santa Margherita Ligure -4,3%, Sorrento -4%, Madonna di Campiglio -3,4%).

- Gino Pagliuca, Corriere Economia, 18 settembre 2017

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