Il terzo trimestre del 2025 ha rappresentato un punto di svolta nel mercato delle locazioni italiano, caratterizzato da dinamiche contrastanti che riflettono le profonde trasformazioni in atto nel settore immobiliare. Secondo i dati della Nota trimestrale OMI dell'Agenzia delle Entrate, i nuovi contratti di locazione sono aumentati complessivamente del 2,5% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, con quasi 252.000 abitazioni locate.
Un mercato in trasformazione
Dietro la crescita apparentemente omogenea si cela un mercato profondamente eterogeneo, segnato da significative tensioni sui prezzi e da una ricomposizione delle preferenze contrattuali. A livello nazionale emerge un chiaro cambio di paradigma: i contratti ordinari di lungo periodo hanno subito una flessione del 3,4% nel numero di abitazioni locate, mentre le soluzioni abitative più flessibili hanno guadagnato terreno. I contratti ordinari transitori sono cresciuti del 3,7% e le locazioni a canone concordato hanno registrato un incremento ancora più marcato, pari all'8,8%.
Questa tendenza riflette le mutate esigenze di un mercato sempre più orientato verso la mobilità e la flessibilità, dove inquilini e proprietari cercano soluzioni che si adattino a stili di vita più dinamici e a situazioni economiche in continua evoluzione.
Il boom delle locazioni per studenti
Il segmento che ha registrato la performance più brillante è quello delle locazioni agevolate per studenti. Le abitazioni intere destinate a questa categoria hanno visto un aumento del 9% nei volumi e un incremento ancora più significativo del 14,9% nel canone annuo. Ancora più impressionante è stata la crescita delle stanze singole in affitto, con un balzo del 15,2% nel volume e del 18,5% nel canone annuo rispetto al terzo trimestre del 2024.
Questi dati testimoniano la crescente pressione sul mercato degli alloggi universitari, alimentata dall'aumento costante della popolazione studentesca nelle principali città italiane e dalla carenza strutturale di residenze dedicate.
Roma: una città sotto pressione
La Capitale si conferma un osservatorio privilegiato delle dinamiche nazionali, amplificandone le tendenze e le criticità. Nel terzo trimestre 2025, Roma ha registrato poco più di 13.000 abitazioni locate, con un incremento del 5,5% rispetto allo stesso periodo del 2024. Tuttavia, è l'andamento dei canoni a destare le maggiori preoccupazioni: il canone annuo complessivo è cresciuto dell'8,4%, raggiungendo i 169 milioni di euro.
L'escalation dei prezzi
I prezzi medi richiesti per l'affitto hanno superato i 18 euro al metro quadro (18,1 euro/mq a giugno 2025), con un'accelerazione dei canoni che ha raggiunto l'11,2% nel terzo trimestre 2025 rispetto all'anno precedente. Questo tasso di crescita ha persino superato quello dei prezzi di vendita, invertendo il tradizionale rapporto tra i due mercati. Le previsioni indicano che questo trend di rialzo proseguirà nei prossimi dodici mesi, con un ulteriore aumento stimato del 5,5%.
Le dinamiche per tipologia contrattuale
L'analisi delle diverse tipologie contrattuali a Roma rivela un quadro articolato:
I contratti ordinari di lungo periodo hanno registrato una riduzione dell'1,6% nel numero di abitazioni locate, accompagnata da un calo del 2% del canone annuo. Questo dato suggerisce una progressiva disaffezione verso soluzioni abitative stabili, probabilmente dovuta all'elevato costo iniziale e alla rigidità contrattuale.
Le locazioni con contratti ordinari transitori hanno subito una diminuzione di circa il 3% nei volumi, ma paradossalmente hanno visto crescere il canone annuo del 7,2%. Questo fenomeno indica che, nonostante la contrazione quantitativa, la domanda per soluzioni temporanee resta sufficientemente forte da sostenere aumenti significativi dei prezzi.
I contratti a canone concordato hanno mostrato la dinamica più positiva, con un incremento prossimo al 9% nei volumi e una crescita dei canoni di oltre l'11%. Questo dato conferma l'attrattività di questa formula contrattuale, che offre vantaggi fiscali sia per proprietari che per inquilini, pur mantenendo livelli di prezzo più accessibili rispetto al mercato libero.
Infine, le locazioni agevolate per studenti sono risultate in forte aumento, sia in termini di volumi che di canoni annui pattuiti, confermando Roma come uno dei principali poli universitari italiani.
I fattori scatenanti della crisi abitativa romana
La forte crescita dei canoni a Roma è il risultato di un marcato squilibrio tra domanda e offerta, alimentato da molteplici fattori strutturali e congiunturali.
La popolazione universitaria della città conta oltre 200.000 iscritti, generando una domanda costante e crescente di alloggi. A questa pressione strutturale si è aggiunto l'effetto Giubileo 2025, che ha intensificato notevolmente la domanda di alloggi turistici a breve termine, sottraendo ulteriore offerta al mercato residenziale tradizionale.
Questa combinazione di fattori ha creato una situazione di alta tensione abitativa, particolarmente grave per gli studenti, che si trovano a dover affrontare costi sempre più proibitivi. Affittare una stanza singola costa mediamente tra i 550 e i 600 euro al mese, una cifra che rappresenta un onere significativo per le famiglie e che rischia di escludere molti giovani dall'accesso all'istruzione universitaria nella Capitale.
Una città a più velocità
Nonostante l'incremento generalizzato dei canoni, il mercato romano mantiene una forte eterogeneità territoriale. Il Centro Storico si conferma la zona più costosa, con prezzi che raggiungono i 28 euro al metro quadro, più che doppi rispetto alla media cittadina. All'estremo opposto, aree periferiche come Lunghezza-Castelverde offrono soluzioni più accessibili, con prezzi attorno ai 10,5 euro al metro quadro.
Questa polarizzazione geografica riflette e amplifica le disuguaglianze sociali ed economiche, creando una città sempre più divisa tra un centro ipervalorizzato e periferie che faticano a offrire servizi e collegamenti adeguati.
Prospettive e sfide future
Il quadro che emerge dall'analisi del mercato delle locazioni nel terzo trimestre 2025 è quello di un settore in profonda trasformazione, caratterizzato da una crescita dei volumi transati ma anche da forti tensioni sui prezzi, particolarmente evidenti nella Capitale.
La ripresa dei contratti transitori e a canone concordato testimonia la ricerca di maggiore flessibilità da parte degli inquilini, ma anche la necessità di soluzioni più accessibili in un mercato sempre più costoso. Il boom delle locazioni per studenti, accompagnato da aumenti vertiginosi dei canoni, segnala invece una criticità strutturale che richiede interventi urgenti sul fronte dell'edilizia residenziale universitaria.
Roma rappresenta il caso più emblematico di queste dinamiche, dove l'effetto combinato della pressione universitaria, del Giubileo e della carenza di offerta ha spinto i prezzi a livelli che rischiano di compromettere l'accessibilità abitativa per ampie fasce della popolazione. Senza interventi mirati per aumentare l'offerta di alloggi a prezzi calmierati e per regolamentare il mercato degli affitti brevi, queste tendenze sono destinate a consolidarsi nei prossimi trimestri, accentuando ulteriormente le disuguaglianze e la crisi abitativa.
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Luca VonaHommage | Real Estate & Home Staging
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