Acquistare un immobile rappresenta un investimento importante che va ben oltre il prezzo indicato nell'annuncio. Per evitare sorprese e gestire al meglio il proprio budget, è essenziale considerare tutte le voci di spesa, incluse quelle meno immediate ma ugualmente rilevanti.
Questa guida offre una panoramica dettagliata dei costi da affrontare quando si compra casa, aiutandoti a pianificare con maggiore consapevolezza.
Le Imposte: La Voce di Costo Principale
Le tasse rappresentano una componente significativa dell'investimento complessivo e variano in base alla destinazione dell'immobile e alla natura del venditore.
Prima abitazione
Chi acquista la prima casa beneficia di agevolazioni fiscali. L'imposta di registro viene applicata con un'aliquota ridotta del 2% sul valore catastale rivalutato dell'immobile. A queste si aggiungono l'imposta ipotecaria e quella catastale, entrambe in misura fissa e di importo contenuto.
Seconda abitazione
Per chi acquista una seconda casa, l'imposta di registro aumenta considerevolmente, arrivando al 9% del valore catastale. Questo incremento ha un impatto significativo sul costo totale dell'operazione.
Acquisto da costruttore
Quando l'acquisto avviene direttamente da un'impresa costruttrice, il regime fiscale cambia: invece dell'imposta di registro si applica l'IVA. L'aliquota varia dal 4% per la prima casa fino al 10% o 22% per altre tipologie di immobili. Vanno inoltre considerati i costi per la trascrizione dell'atto e i diritti comunali.
Il Notaio: Garante della Sicurezza dell'Acquisto
Il passaggio dal notaio è obbligatorio per formalizzare la compravendita. Questo professionista svolge un ruolo cruciale: verifica la regolarità catastale e urbanistica dell'immobile, controlla l'assenza di ipoteche o pendenze e redige l'atto definitivo. Il suo compenso include anche le spese anticipate per visure, certificati e altri documenti necessari.
Quanto costa?
Le spese notarili oscillano generalmente tra l'1% e il 2% del valore dell'immobile quando si tratta di prima casa. Per le seconde case, soprattutto se accompagnate da mutuo o pratiche particolarmente articolate, i costi possono arrivare al 3%. Se emergono irregolarità urbanistiche o catastali che richiedono una regolarizzazione prima del rogito, il costo complessivo può aumentare ulteriormente.
Mutuo: I Costi del Finanziamento
Chi decide di ricorrere a un mutuo deve tenere conto di diverse voci di spesa aggiuntive:
Istruttoria bancaria
La banca applica una commissione per analizzare e valutare la richiesta di finanziamento. Può essere un importo fisso oppure una percentuale sul capitale richiesto, generalmente compresa tra lo 0,1% e il 2%.
Perizia tecnica
È un passaggio obbligatorio: un tecnico incaricato dalla banca valuta il valore reale dell'immobile e ne verifica la conformità catastale e urbanistica.
Imposta sostitutiva
Per i mutui prima casa, questa imposta ammonta allo 0,25% del capitale erogato. Per altre tipologie di finanziamento l'aliquota può essere notevolmente superiore.
Polizze assicurative
La banca richiede sempre una polizza incendio e scoppio sull'immobile. Spesso vengono proposte anche coperture facoltative, come l'assicurazione sulla vita del mutuatario o la tutela del reddito in caso di perdita del lavoro.
Agenzia Immobiliare: La Mediazione Ha un Costo
Se la trattativa è gestita da un'agenzia immobiliare, occorre prevedere il pagamento della provvigione. Solitamente si tratta di una percentuale sul prezzo di vendita che varia tra il 2% e il 4%, a volte ripartita tra acquirente e venditore. È importante chiarire fin dall'inizio le modalità di calcolo e verificare se l'importo indicato comprende già l'IVA.
Le Spese Nascoste e Post-Acquisto
Oltre ai costi principali, esistono numerose voci che possono incidere in modo rilevante sul budget finale.
Spese condominiali straordinarie
Prima di firmare il rogito, è fondamentale informarsi su eventuali lavori straordinari già deliberati dall'assemblea condominiale (come il rifacimento della facciata o la sostituzione della copertura). Questi interventi possono comportare esborsi consistenti. È consigliabile richiedere al venditore un documento che certifichi la situazione dei pagamenti condominiali.
Volture e allacci delle utenze
Dopo l'acquisto bisogna trasferire le utenze (luce, gas, acqua, internet) a proprio nome, operazione che comporta costi amministrativi. In alcuni casi potrebbe essere necessario un nuovo allaccio, con spese che aumentano se sono richiesti interventi tecnici particolari.
Certificazioni obbligatorie
L'Attestato di Prestazione Energetica (APE) deve essere presente al momento della vendita. Occorre inoltre verificare le certificazioni di conformità degli impianti elettrici, idraulici e termici, oltre alla regolarità urbanistica dell'immobile. Eventuali difformità devono essere risolte prima del rogito, con costi a carico del venditore o, in alcuni casi, dell'acquirente.
Manutenzioni immediate
Raramente una casa è perfetta. Spesso emergono necessità di interventi immediati: tinteggiatura delle pareti, sostituzione di serrature o infissi, revisione della caldaia o di parti dell'impianto. Questi costi, apparentemente secondari, possono sommarsi e pesare sul bilancio finale.
Arredamento per locazione
Se l'immobile è destinato all'affitto, bisogna prevedere il costo per renderlo abitabile: cucina attrezzata, elettrodomestici, mobili essenziali. Questi investimenti sono necessari per mettere a reddito l'immobile e attirare potenziali inquilini.
Conclusione
Comprare casa richiede una visione d'insieme che vada oltre il prezzo di acquisto. Imposte, spese notarili, costi del mutuo, provvigioni e tutte le spese accessorie possono far lievitare l'investimento iniziale anche del 15-20%. Una pianificazione accurata e la consulenza di professionisti esperti sono indispensabili per affrontare l'acquisto con serenità e consapevolezza.
Luca VonaHommage | Real Estate & Home Staging
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